Het financieringsvoorbehoud bij de koop van een woning

Het financieringsvoorbehoud

In de koopovereenkomst voor de koop van een woning wordt vaak een financieringsvoorbehoud opgenomen. Het financieringsvoorbehoud geeft de koper een uitweg in de situatie dat hij geen financiering kan krijgen. Als het beroep op het financieringsvoorbehoud slaagt, wordt de koopovereenkomst ontbonden. Als zijn beroep op het financieringsvoorbehoud niet slaagt, is de koper aan de overeenkomst gebonden terwijl hij de koopsom niet kan betalen.

Het financieringsvoorbehoud biedt dus bescherming aan de koper, maar het is geen vrijbrief. De verkoper van een woning zou immers benadeeld worden als de koper te lichtvaardig een koopovereenkomst ondertekent en daar vervolgens met een simpel beroep op het financieringsvoorbehoud van afziet. De verkoper heeft de woning dan bijvoorbeeld al van de markt gehaald en biedingen van andere potentiële kopers afgewezen.

In deze blog licht ik toe aan welke voorwaarden een beroep op een financieringsvoorbehoud is gebonden.

Voorwaarden geslaagd beroep op financieringsvoorbehoud

Documentatieplicht

Als een koper het financieringsvoorbehoud wil inroepen, moet hij voor een bepaalde datum per (aangetekende) brief gericht aan de verkoper mededelen dat hij wegens het niet verkrijgen van een financiering de koopovereenkomst wil ontbinden. Deze mededeling moet bovendien ’goed gedocumenteerd’ zijn. De koper moet dus kunnen onderbouwen dat hij geen financiering heeft kunnen verkrijgen binnen de daarvoor geldende termijn.

De precieze inhoud van de documentatieplicht hangt af van de tekst van het financieringsvoorbehoud en de betekenis die partijen daar redelijkerwijs aan mogen toekennen. Hoewel vaak gebruik wordt gemaakt van een modelovereenkomst van de NVM, kunnen partijen zelf invulling geven aan de formulering van het financieringsvoorbehoud en de bijbehorende voorwaarden. Meestal komt de documentatieplicht erop neer dat de brief van de koper moet zijn voorzien van bewijsstukken waaruit blijkt dat de koper bij tenminste één (of soms meerdere) erkende hypotheekverstrekkers een aanvraag heeft gedaan en dat die is/zijn afgewezen.

Het is voor kopers belangrijk om de documentatieplicht serieus te nemen. Rechters wijzen een beroep op het financieringsvoorbehoud geregeld af. Een voorbeeld daarvan is een uitspraak van rechtbank Oost-Brabant van 5 augustus 2020. Uit de tekst van de koopovereenkomst bleek dat partijen slechts hadden bedoeld dat de koper één afwijzing van een erkende geldverstrekkende instelling verstrekte en de aanvraag moest betrekking hebben op een bedrag van EUR 325.000,- (de koopsom). De koper had maar liefst vijf afwijzingen van hypotheekverstrekkers voorgelegd aan de verkoper ter onderbouwing van zijn standpunt dat hij geen financiering kon verkrijgen. Toch concludeerde de rechter dat de koper niet had voldaan aan de documentatieplicht. Drie afwijzingen waren namelijk niet afkomstig van een erkende geldverstrekkende instelling en van de andere twee afwijzingen bleek dat deze aanvragen zagen op een lening van een hoger bedrag dan de koopsom.

Inspanningsplicht

Daarnaast rust op de koper ook een inspanningsverplichting die inhoudt dat hij zich voldoende moet inspannen om een financiering te verkrijgen om de koopsom te kunnen betalen. De achtergrond van de documentatieplicht is dat de verkoper moet kunnen beoordelen of de koper terecht een beroep doet op het financieringsvoorbehoud en of dit beroep niet te lichtvaardig wordt gedaan.

Het is denkbaar dat, wanneer niet (volledig) aan de documentatieplicht is voldaan, gezien de omstandigheden van het geval de koper op een andere wijze kan hebben aangetoond dat aan de inspanningsverplichting is voldaan. Er moet dan wel voor beide partijen duidelijk zijn dat het doen van (meer) aanvragen geen nut zou hebben gehad. Dit moet bovendien duidelijk zijn op het moment van het inroepen van het financieringsvoorbehoud, omdat hiermee het belang van de verkoper om niet te lang in onzekerheid te verkeren over het doorgaan van de verkoop wordt gediend. Dit sluit aan bij de documentatieplicht: alle bewijsstukken moeten worden meegestuurd zodat de verkoper kan controleren of er terecht een beroep op het voorbehoud is gedaan.

Gevolgen van een mislukt beroep op financieringsvoorbehoud

Als een koper geen financiering kan verkrijgen voor de betaling van de koopsom en een beroep op het financieringsvoorbehoud niet slaagt, blijft de koper toch gebonden aan de koopovereenkomst. Op basis van de koopovereenkomst rust op de koper de verplichting om de koopsom te betalen. Als de koper dat niet kán, schiet hij te kort in de nakoming van zijn verplichting. De verkoper in dat geval aanspraak maken op een schadevergoeding.

In de koopovereenkomst wordt vaak een contractuele boete opgenomen. Dat kan bijvoorbeeld inhouden dat de koper een boete moet betalen aan de verkoper ter hoogte van 10% van de koopsom als de koper zijn verplichtingen niet (tijdig) nakomt. Als een koper de koopsom niet kan betalen, zal de verkoper overgaan tot ontbinding van de koopovereenkomst en aanspraak maken op de contractuele boete.

 Conclusie

Het financieringsvoorbehoud is geen vrijbrief: een koper kan er niet lichtvaardig een beroep op doen. Het is van belang dat verkoper en koper duidelijke afspraken maken over de termijn waarbinnen de koper het financieringsvoorbehoud kan inroepen, hoe de koper voldoet aan de inspanningsverplichting en met welke documenten de koper kan onderbouwen dat hij aan zijn inspanningsverplichting heeft voldaan.

Als u vragen heeft naar aanleiding van dit artikel of als u een (dreigend) geschil heeft met een verkoper of koper, neem dan gerust contact op met één van onze advocaten. Punt & Van Hapert advocaten staat u graag bij voor advies over (de inhoud van) het financieringsvoorbehoud of bij het procederen over een (on)terecht beroep daarop.

Geef een reactie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *